Sælgers loyale oplysningspligt er en central del af aftaleretten og forbrugerbeskyttelseslovgivningen. Denne pligt sikrer, at køberen får de nødvendige oplysninger om ejendommes tilstand og eventuelle forhold, der kan påvirke køberen. For både sælger og køber er det vigtigt at forstå omfanget og konsekvenserne af oplysningspligten.
Retsgrundlag og grundprincip
Sælgers loyale oplysningspligt stammer fra aftaleretlige loyalitetsprincipper, som kræver, at parterne i en handel handler i god tro og giver hinanden alle relevante oplysninger, der kan påvirke beslutningen.
Pligtens omfang og tidspunkt
Sælgerens oplysningspligt gælder for ikke-bagatelagtige forhold, der kan påvirke køberens beslutning om at købe. Dette inkluderer sælgers kendskab eller burde-kendskab til mangler ved ejendommen, som kan være skjulte eller ikke synlige ved en almindelig besigtigelse. Pligten gælder før købsaftalens underskrift, så køberen har mulighed for at vurdere de relevante oplysninger.
Oplysningspligtige forhold
Sælgeren skal informere om en række forhold, herunder:
- Fysiske mangler ved bygningens struktur eller installationer.
- Skjulte skader, der ikke er synlige ved en normal besigtigelse, som kan påvirke ejendommens værdi.
- Offentlige påbud eller krav fra myndigheder, der kan have økonomiske eller praktiske konsekvenser for køberen.
- Servitutter og eventuelle juridiske forpligtelser, der er knyttet til ejendommen.
- Rets- og naboforhold, som kan have indflydelse på ejendomshandler og ejendomsværdi.
Undtagelser og begrænsninger
Der er dog undtagelser og begrænsninger for, hvad sælgeren skal oplyse om:
- Bagatelgrænse: Sælgeren har ikke pligt til at oplyse om forhold, der er af minimal betydning.
- Købers undersøgelsespligt: Køberen skal selv foretage en grundig undersøgelse af ejendommens tilstand, og sælgeren er kun ansvarlig for de forhold, køberen ikke kunne have opdaget ved en normal gennemgang.
- Skærpet pligt ved fremhævede forhold: Hvis sælger fremhæver bestemte egenskaber ved ejendommen (f.eks. ved markedsføring), kan sælger have en skærpet oplysningspligt.
- Tilstands- og el-rapportens dækningsområde: Hvis der er udarbejdet en tilstandsrapport eller el-rapport, er det disse dokumenter, der dækker de forhold, som sælger skal oplyse om, og sælger er kun ansvarlig for det, der ikke er dækket af rapporterne.
Ansvarsfraskrivelsesordningen
En ansvarsfraskrivelse kan aftales gennem en tilstandsrapport eller el-rapport, hvor køberen fraskriver sig ansvar for visse forhold. Derudover kan sælger tilbyde en ejerskifteforsikring, hvor sælger dækker halvdelen af præmien. Denne forsikring kan dække eventuelle skjulte mangler, som ikke blev opdaget ved inspektion eller rapporter.
Retsvirkninger ved tilsidesættelse
Hvis sælger ikke opfylder sin oplysningspligt, kan det medføre alvorlige retsvirkninger:
- Erstatningsansvar: Køberen kan kræve erstatning for tab som følge af de manglende oplysninger.
- Prisafslag: Køberen kan forlange et prisafslag svarende til den skade, som den skjulte mangel har forårsaget.
- Ophævelse: I nogle tilfælde kan køberen vælge at ophæve aftalen, hvis sælger har vildledt dem, og det kan bevises, at oplysningerne havde betydning for beslutningen.
Tjekliste og best practice
For at sikre en god og korrekt handel anbefales følgende best practice:
- Dokumentation: Sælgeren bør sørge for at have al relevant dokumentation klar, herunder tilstandsrapport og el-rapport.
- Sandfærdige svar: Sælgeren skal sikre, at alle oplysninger om ejendommens tilstand gives sandfærdigt og korrekt.
- Købers spørgepligt: Køberen har pligt til at stille relevante spørgsmål om ejendommens tilstand.
- Rådgiver-involvering: Det er klogt at inddrage en advokat eller rådgiver tidligt i processen for at sikre, at både køber og sælger er korrekt informeret om deres rettigheder og forpligtelser.
Kontakt os for rådgivning
Har du spørgsmål om sælgers loyale oplysningspligt eller har du brug for hjælp til at håndtere en ejendomshandelsoplysning? Kontakt os i dag for en uforpligtende samtale.
E-mail: mail@mlplus.dk
Telefon: +45 46 14 66 00